Guides · mis à jour le 23 octobre 2026

Prix au m² : ce qu'il dit, et ce qu'il ne dit pas de votre bien

Le prix médian au m² d'une ville est un repère utile, mais il ne suffit pas à estimer un bien. Trois raisons, chiffres à l'appui.

Un repère, pas une estimation

Le prix médian au m² partage les ventes en deux : la moitié s'est vendue plus cher, l'autre moins cher. Multiplier ce chiffre par votre surface donne un ordre de grandeur, rien de plus.

Raison 1 : l'écart entre biens comparables est grand

Dans les 20 plus grandes villes que nous suivons, l'écart entre le quart des ventes le moins cher et le quart le plus cher représente de 35 à 59 % du prix médian au m² (59 % à Marseille, 36 % à Lyon pour les appartements). Autour du parc des Prébendes, à Tours, des maisons se sont vendues de 3 000 à 6 800 € le m² dans un rayon de quelques centaines de mètres. L'état, la rénovation, l'énergie et l'emplacement précis font cet écart.

Raison 2 : le prix au m² baisse quand la surface augmente

À Tours, en 2024 et 2025, les appartements se sont vendus en médiane :

Un petit appartement estimé au prix médian au m² de la ville est donc sous-estimé, un grand surestimé. Notre calcul tient compte de cet effet, appris sur les ventes de chaque département.

Raison 3 : la médiane d'une année dépend des biens vendus

Si une année compte beaucoup de ventes de grands logements ou de biens à rénover, la médiane baisse sans que les prix aient baissé. Un écart de quelques points d'une année à l'autre n'est donc pas forcément une tendance.

Comment s'en servir

Le prix au m² de votre ville situe le marché (prix par département). Pour situer votre bien, l'estimation compare votre logement aux ventes les plus proches par l'emplacement, la surface et le terrain, puis tient compte de son état.