Méthode et sources
Votre fourchette repose sur des ventes réellement enregistrées, pas sur des annonces ni sur des coefficients forfaitaires.
Les ventes de référence
Nous utilisons les Demandes de valeurs foncières de la DGFiP : les ventes des cinq dernières années, publiées deux fois par an. Nous ne retenons que les ventes d'un seul logement, et écartons les données manifestement erronées sans supprimer les ventes simplement inhabituelles.
Les ventes comparables
Les ventes les plus proches de votre bien comptent davantage : par la distance, la date, la surface et, pour une maison, le terrain. Leur prix est actualisé une seule fois selon l'évolution du marché de votre département.
Ce que mesure la fourchette
La largeur de votre fourchette n'est pas choisie : elle est mesurée. Nous avons estimé, sans les connaître à l'avance, des dizaines de milliers de ventes réellement conclues, puis comparé nos fourchettes aux prix obtenus. Une fourchette annoncée « 2 chances sur 3 » contient effectivement le prix de vente dans environ 2 cas sur 3, et cette vérification est faite séparément pour les maisons et les appartements, en ville, en périphérie et à la campagne.
C'est pourquoi une fourchette est plus large à la campagne qu'en centre-ville : les maisons y sont plus diverses et les ventes plus rares. Nous préférons une fourchette large et juste à une fourchette étroite et trompeuse.
Précision et confiance
La précision est la largeur de la fourchette (par exemple ± 18 %). La confiance indique si cette fourchette est solide pour votre bien : élevée dans les cas courants bien représentés par les ventes, plus faible pour un bien hors norme (très grand terrain, surface rare, caractéristique exceptionnelle) ou quand les ventes sont peu nombreuses.
Vos réponses
Vos réponses ne sont pas toutes traitées de la même façon :
- Effets mesurés : surface, pièces, terrain, annexes, localisation, date de vente et, pour les maisons, la classe énergie (DPE). Leur effet a été mesuré sur des ventes réelles ; le DPE d'une maison resserre légèrement la fourchette, du montant vérifié.
- Hypothèses professionnelles : état, cuisine, salle de bains, vue, nuisances, piscine, étage… Elles situent votre bien plus haut ou plus bas dans les prix du secteur, avec prudence, mais ne resserrent pas la fourchette tant que leur apport n'a pas été démontré.
- Particularités signalées : situation ou caractéristique rare. Elles ne sont pas chiffrées automatiquement ; elles élargissent la fourchette et justifient l'œil d'un professionnel.
Quand nous ne donnons pas de fourchette
Seulement si les ventes pertinentes manquent vraiment, ou si le bien sort du domaine des ventes comparables (surface très supérieure à toutes les ventes du secteur, par exemple). Nous vous l'expliquons et vous proposons l'analyse d'un professionnel plutôt qu'un chiffre fabriqué.
Les limites
Un bien n'a pas un prix unique. Le prix obtenu dépend aussi des acquéreurs présents, de leur financement, de la négociation et du moment de la vente. Une fourchette indicative n'est ni une expertise, ni une garantie.