Questions fréquentes

Nous partons des ventes réellement conclues autour de votre bien, publiées par l'administration fiscale (Demandes de valeurs foncières). Les ventes les plus proches, les plus récentes et les plus semblables à votre bien comptent davantage ; leur prix est actualisé selon l'évolution du marché de votre département.

Vos réponses sur l'état, les équipements et l'environnement situent ensuite votre bien parmi ces ventes. Le résultat est une fourchette de valeur indicative, accompagnée d'un niveau de fiabilité et de son explication.

Oui. L'estimation et le rapport sont gratuits. Vous pouvez ensuite demander à un professionnel d'affiner l'estimation, mais rien ne vous y oblige : vous n'êtes recontacté que si vous l'avez explicitement demandé.

Environ 3 minutes. Seules l'adresse, le type de bien et la surface sont indispensables ; chaque réponse supplémentaire (état, équipements, classe énergie) aide à situer votre bien parmi les ventes du secteur. Vous pouvez répondre « Je ne sais pas » à toutes les autres questions.

Parce qu'un bien n'a pas un prix unique. Le prix obtenu dépend aussi des acquéreurs présents au moment de la vente, de leur financement, des biens concurrents et de la négociation. Une fourchette montre honnêtement la zone de valeur plausible ; un prix au centime donnerait une précision que personne ne peut garantir.

Une estimation en ligne ne voit pas votre bien : elle s'appuie sur les ventes publiées et sur vos réponses, non vérifiées. Lors d'une visite, un professionnel apprécie l'état réel, les prestations, l'environnement immédiat, la concurrence actuelle et la demande des acquéreurs. Il peut ainsi confirmer, relever ou abaisser la fourchette, et vous proposer une stratégie de prix adaptée à votre projet.

• Les Demandes de valeurs foncières (DGFiP) : ventes des cinq dernières années, avec leur prix, leur surface, leur terrain et leurs annexes.
• La Base Adresse Nationale (IGN) pour situer précisément votre bien, et le cadastre pour vous proposer la surface de votre parcelle.
• Les diagnostics de performance énergétique publics (ADEME), pour mesurer l'effet de la classe énergie et de l'époque de construction sur les prix.

Nous n'utilisons pas les prix affichés dans les annonces : un prix demandé n'est pas un prix obtenu.

Partout où les ventes sont publiées, y compris dans les communes rurales : la recherche s'étend alors aux communes dont le niveau de prix ressemble au vôtre, et la fourchette est plus large. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte ne figurent pas dans ces données : nous vous proposons alors l'avis d'un professionnel.

L'administration publie les ventes deux fois par an, avec quelques mois de décalage. Nous les intégrons dès leur publication, et nous vérifions à chaque fois la justesse du moteur sur les ventes les plus récentes. Votre rapport indique la date des dernières ventes utilisées.

La largeur n'est pas choisie : elle reflète ce que les ventes de votre secteur permettent réellement d'affirmer. Elle est plus large quand les ventes comparables sont peu nombreuses, anciennes ou très dispersées (à surface égale, les prix varient fortement), quand le bien est atypique (très grande surface, grand terrain, caractéristique rare) ou en zone rurale, où les biens sont plus divers.

Nous préférons une fourchette juste à une fourchette étroite et trompeuse. Une visite permet ensuite de situer précisément votre bien.

Il dit sur quoi repose votre estimation, selon des critères définis :

• élevée : au moins 15 ventes comparables pèsent réellement dans le calcul, le bien ne présente rien d'atypique, les ventes ont moins d'un an et la fourchette reste resserrée ;
• modérée : au moins 8 ventes comparables et une seule particularité au plus ;
• limitée : peu de ventes vraiment comparables, ou un bien hors du cas courant.

Nous avons vérifié ce que chaque niveau veut dire en estimant à l'aveugle des dizaines de milliers de ventes réelles : votre rapport indique l'écart médian constaté pour votre niveau.

Parce que le prix au m² baisse quand la surface augmente, qu'il dépend du terrain, des annexes et de l'état, et qu'une médiane de quartier mélange des biens très différents. Le prix au m² affiché dans votre rapport est un repère ; la fourchette, elle, tient compte de ces différences, mesurées sur les ventes.

Dans un même quartier, l'état fait une grande part de l'écart de prix entre deux biens de même surface. Vos réponses (état général, cuisine, salle de bains, fenêtres, électricité, toiture) situent votre bien plus haut ou plus bas parmi les ventes comparables. Faute de pouvoir vérifier vos réponses sur des prix de vente, nous appliquons leur effet avec prudence, sans resserrer la fourchette.

Oui, et nous l'avons mesuré en reliant les ventes aux diagnostics publics : à caractéristiques égales, une maison classée G s'est vendue environ 16 % moins cher qu'une maison classée D, une maison classée A environ 14 % plus cher. Quand vous indiquez votre DPE, son effet est appliqué tel que mesuré et la fourchette se resserre légèrement, du montant vérifié.

Oui, quand la classe énergie n'est pas connue. Mesuré sur des milliers de ventes : à emplacement et surface égaux, les maisons des années 1950 à 1970 se sont vendues environ 7 % sous la moyenne, celles construites après 2000 de 7 à 9 % au-dessus.

Pour les maisons d'avant 1948, l'effet varie beaucoup : une maison ancienne de caractère et rénovée se vend bien, une maison ancienne à rénover se situe plutôt dans le bas des prix. C'est pourquoi nous vous demandons aussi si votre bien a du caractère et s'il a été rénové.

Le terrain figure dans les ventes publiées : son effet est mesuré. Indiquez la surface de toute la parcelle, maison comprise (elle figure sur votre acte de propriété) ; nous vous proposons celle du cadastre à votre adresse. Un terrain très supérieur à ceux des ventes comparables élargit la fourchette, car sa valeur propre s'apprécie sur place.

La piscine, la terrasse ou la climatisation viennent de vos réponses : elles situent votre bien plus haut parmi les ventes comparables, sans s'additionner.

Quand les ventes récentes et comparables sont rares, des ventes plus anciennes restent utiles. Elles comptent moins qu'une vente récente (leur poids diminue de moitié tous les deux ans) et leur prix est actualisé selon l'évolution trimestrielle des prix du département, mesurée sur les ventes publiées. Votre rapport indique la part du calcul qui repose sur des ventes de moins de 2 ans.

Pour une grande propriété, un bien de prestige, une surface inhabituelle ou une caractéristique rare, les ventes vraiment comparables sont peu nombreuses. Le moteur le détecte : la fourchette s'élargit, la fiabilité baisse, et si aucune fourchette défendable n'est possible, nous vous le disons plutôt que d'inventer un chiffre. C'est le cas typique où l'avis d'un professionnel s'impose.

Partez de la fourchette, puis tenez compte des biens concurrents actuellement en vente, de la demande dans votre secteur et de vos objectifs : vendre vite, ou prendre le temps d'attendre l'acquéreur qui valorise les atouts de votre bien. Un prix trop élevé au départ allonge souvent le délai de vente et conduit à des baisses successives. Un professionnel peut vous aider à choisir ce positionnement.

Le prix estimé est une zone de valeur. Le prix affiché est celui de l'annonce, choisi par le vendeur ; il inclut souvent une marge de négociation. Le prix de vente est celui de l'acte, que publie ensuite l'administration. Notre estimation repose sur des prix de vente, jamais sur des prix affichés.

Le dossier de diagnostic technique dépend du bien. Il comprend notamment :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), dans tous les cas ;
• l'état des risques et pollutions, dans tous les cas ;
• l'amiante si le permis de construire est antérieur à juillet 1997, le plomb si le logement date d'avant 1949 ;
• l'électricité et le gaz si les installations ont plus de 15 ans ;
• selon la localisation : termites, mérule, bruit des aéroports, assainissement non collectif.

En copropriété, le mesurage de la surface « loi Carrez » est également obligatoire.

Il faut compter la recherche d'un acquéreur, variable selon le marché et le prix, puis environ trois mois entre l'avant-contrat (compromis ou promesse) et l'acte authentique, le temps que l'acquéreur obtienne son financement. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature de l'avant-contrat.

Rarement de gros travaux, dont le coût est rarement récupéré en totalité. En revanche, un bien propre, rangé et en bon état apparent se vend plus facilement : petites réparations, peintures défraîchies, désencombrement. Pour une passoire énergétique (classe F ou G), il peut être utile de présenter des devis de rénovation aux acquéreurs.

Une visite pour apprécier l'état réel et les atouts du bien, une analyse de la concurrence et de la demande actuelles, une stratégie de prix, la commercialisation, la sélection des acquéreurs solvables et l'accompagnement jusqu'à l'acte. Depuis votre rapport, vous pouvez demander gratuitement qu'un professionnel affine votre estimation.

La vente de votre résidence principale est exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est imposable, avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Le notaire calcule et prélève l'impôt éventuel lors de la vente ; il est votre interlocuteur sur ce point.

Pour vous envoyer le compte rendu de votre estimation et le lien privé de votre rapport complet. Il n'est utilisé à d'autres fins que si vous l'acceptez explicitement (rappel par un professionnel, informations sur le marché de votre secteur).

Oui. Pendant le questionnaire, revenez à l'étape précédente avec le bouton « Retour » ou celui de votre navigateur. Après l'estimation, utilisez « Modifier mes réponses » dans votre rapport ou dans l'email reçu : le questionnaire s'ouvre avec vos réponses, et une nouvelle estimation est calculée.

Avec le lien reçu par email : il ouvre votre rapport à tout moment pendant sa durée de conservation. Ce lien est personnel ; ne le partagez qu'avec les personnes de votre choix.

L'éditeur du service, My French Agent, pour vous envoyer votre rapport. Si vous demandez à être recontacté, le conseiller chargé de votre secteur. Vos informations ne sont jamais vendues. Les détails et vos droits figurent dans notre politique de confidentialité.

Pour une durée limitée, plus courte si vous n'avez pas demandé d'accompagnement, puis elles sont supprimées automatiquement. Vous pouvez demander leur suppression à tout moment : voir la politique de confidentialité.

Seulement si vous l'avez demandé, en cochant la case prévue ou en cliquant sur « Faire affiner mon estimation par un professionnel ». Sinon, vous recevez uniquement votre rapport.

Estimons.fr est édité par My French Agent, agence immobilière. Le calcul de l'estimation repose sur les données publiques et sur une méthode publiée, vérifiée sur des ventes réelles : voir notre méthode et ses limites et les mentions légales.